模式解讀
廣東建筑工業(yè)化展 2018-02-07 1009
導讀 隨著(zhù)休閑旅游的發(fā)展和消費需求的擴大,過(guò)去單一的農家樂(lè )、鄉村游的形式慢慢不能滿(mǎn)足市場(chǎng)發(fā)展要求,發(fā)展鄉村度假綜合體成了現在開(kāi)發(fā)鄉村旅游的重點(diǎn),而通過(guò)對傳統村落的改造來(lái)打造鄉村度假綜合體則成為現在發(fā)展的熱點(diǎn)。
模式解讀
一個(gè)鄉村就是一個(gè)野奢度假綜合體
通過(guò)鄉村閑置農宅的統一收租,并進(jìn)行整體改造與度假化利用,將村落打造成為高品質(zhì)的鄉村旅游度假區,并塑造特色鄉村度假品牌。
(一)村落特征
1、村落生態(tài)優(yōu)良。與傳統旅游不同,度假鄉居模式對于鄉村區位交通的要求較低,往往選擇較為偏僻的村落。這種村落生態(tài)優(yōu)良,環(huán)境幽靜,最重要的是原生態(tài)的鄉村味道濃郁,這種天然的、保存良好的鄉土氣息恰恰是度假鄉居模式開(kāi)發(fā)的重要載體。
2、房屋空置率高。部分房屋空置是度假鄉居模式開(kāi)發(fā)的重要條件。閑置的農宅減少了項目前期的工作程度,容易進(jìn)行資產(chǎn)流轉,并易于對房屋進(jìn)行改造升級。因此,度假鄉居模式一般選取“空心村”或新村搬遷之后的廢棄舊村,既避免了閑置資源的浪費,又使得偏僻無(wú)人居住的古村落煥發(fā)出新的生機。
3、建筑風(fēng)貌良好。度假鄉居模式要求村落民居建筑多為傳統老院落,風(fēng)貌特色突出,由磚石或木頭等鄉土材質(zhì)砌筑而成的建筑更能彰顯鄉村的質(zhì)樸鄉土氣息,而且建筑外貌、結構等保存完整,具有較高的改造價(jià)值,便于構建與城市現代化建筑風(fēng)格形成強烈的反差的度假模式。
(二)模式要點(diǎn) 1、閑置農宅整體打造。將閑置農宅集中,進(jìn)行整體打造,由村集體對村內空置民宅統一租賃回收,通過(guò)引入外來(lái)企業(yè)資本或自籌資金,進(jìn)行整體度假化改造,構建具有一定規模的度假區域。
2、高端度假品牌塑造。對于閑置農宅的改造要求文化性、鄉土性與品質(zhì)感兼顧,追求外舊內新、外樸質(zhì)內奢華的效果,塑造獨立的度假品牌。
3、村民參與方式營(yíng)造。度假鄉居模式,根植于鄉村生活,村民的參與必不可少,可通過(guò)探索村民房產(chǎn)、土地入股,或返聘村民為度假村(區)員工等多種方式,促進(jìn)村民就地就業(yè),激發(fā)村民參與鄉村旅游的熱情,實(shí)現社區居民的持續參與。
模式推動(dòng)力 城市返歸鄉村的旅游市場(chǎng)需求 城市的擁擠喧囂、環(huán)境的不斷惡化,人們迫切渴望逃離人造空間,到叢林山谷、自然鄉野,而且這種需求日益顯現,因此,深處交通不便、偏僻原生態(tài)的鄉村逐漸成為人們的出游熱門(mén)之地,正是這種需求催生了鄉居度假旅游產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)。 粗放式大眾旅游向精致化小眾旅游轉變
小眾旅游是區別于大眾旅游的一種精品化的旅游模式,其需求正在日益增長(cháng),并讓旅游發(fā)展方式、經(jīng)營(yíng)方式和服務(wù)方式均面臨轉型和創(chuàng )新。高端化的度假鄉居模式主要針對小眾旅游需求的多樣化,創(chuàng )新和優(yōu)化旅游產(chǎn)品結構,讓觀(guān)光旅游向休閑度假轉型,為高端小眾提供更具品質(zhì)的旅游生活。
模式構建 (一)喚醒沉睡資源—閑置資產(chǎn)流轉
閑置資產(chǎn)流轉是度假鄉居模式成功開(kāi)發(fā)的首個(gè)關(guān)鍵因素,也是重要的資源獲取途徑。農村閑置資產(chǎn)流轉,實(shí)質(zhì)是一次城鄉要素流動(dòng)的改革,是推進(jìn)美麗鄉村建設和增強農村集體經(jīng)濟、增加農民收入的一個(gè)探索。一些鄉村中,農民擁有的土地、房屋等資產(chǎn)普遍閑置“沉睡”,財產(chǎn)權、收益權得不到有效體現,進(jìn)而造成了農村產(chǎn)權資源錯配或閑置浪費。鄉村閑置資產(chǎn)流轉能夠喚醒沉睡的閑置資產(chǎn),發(fā)揮資產(chǎn)價(jià)值,進(jìn)而實(shí)現一定收益。
1、資產(chǎn)流轉的本質(zhì)
閑置資產(chǎn)流轉的本質(zhì)是資產(chǎn)所有權不變,通過(guò)出租其使用權來(lái)實(shí)現閑置資產(chǎn)的價(jià)值。農民依然對所擁有資產(chǎn)享有所有權,流轉只是將其資產(chǎn)的使用權進(jìn)行出租、出讓等,資產(chǎn)的所有者會(huì )以租金、分紅等方式獲益。
2、資產(chǎn)流轉的關(guān)鍵
資產(chǎn)流轉能否順暢的關(guān)鍵要看承租方的務(wù)農效益,這是維持其對農民租金承諾的現實(shí)基礎。在充分尊重農民意愿的條件下,提供足夠的效益保障,才能夠讓農民自愿參與到資產(chǎn)的流轉中來(lái)。
3、資產(chǎn)流轉的形式
資產(chǎn)流轉可以采取多種流轉形式,出租、出讓、轉包、入股等為資產(chǎn)流轉的主要形式。
(1)出租:是農戶(hù)與承租方之間在一定期限內的資產(chǎn)使用權轉移,農戶(hù)自愿將全部或部分資產(chǎn)使用權出租給承租方,承租方給出租方固定的收益。出租的期限一般由雙方協(xié)商確定,最長(cháng)不超過(guò)承包合同的剩余期限。出租流轉的步驟一般為村集體統一收購(收回)閑置資產(chǎn);農戶(hù)在獲得一次性補償后,自愿放棄土地、房屋等的使用權;承租人和村集體協(xié)商租賃價(jià)格、租期(一般是20年),并簽訂房屋租賃合同。 (2)入股:即農戶(hù)將全部或部分資產(chǎn)的使用權作價(jià)為股份,參與股份制或股份合作制經(jīng)營(yíng),以入股的資產(chǎn)使用權作為分紅依據,股紅按經(jīng)營(yíng)效益的高低確定。該模式體現了旅游業(yè)“利益共享”的精神,在旅游開(kāi)發(fā)的同時(shí),兼顧村民的長(cháng)遠利益,獲得就業(yè)機會(huì )或從事經(jīng)營(yíng)工作,使他們能夠長(cháng)期分享旅游收益。 (3)轉包:主要為閑置土地流轉形式。即土地承包方將全部或部分承包地的使用權包給第三方,轉包期限在不超過(guò)土地承包合同的剩余期限內由雙方協(xié)商確定,轉包方與發(fā)包方的原承包關(guān)系不變。 (4)出讓:主要為閑置土地流轉形式。即取得一定量的土地補償后放棄土地承包經(jīng)營(yíng)權剩余期限的形式。這部分被征用了土地的農民,在按有關(guān)規定獲得資金補償后,就將土地使用權交給發(fā)包方或當地政府,從而再轉交給建設方,承包方對這部分土地的使用權即行終止。
(二)規范開(kāi)發(fā)方式—整合開(kāi)發(fā)、鄉土時(shí)尚結合
1、開(kāi)發(fā)主體
(1)村集體統一整合開(kāi)發(fā) 村集體通過(guò)自籌資金的形式,將村里閑置的農宅流轉過(guò)來(lái),進(jìn)行統一的整合開(kāi)發(fā)。保留農宅外觀(guān),對內部進(jìn)行裝修改造,滿(mǎn)足高端度假需求。如密云古北口北臺鄉居農宅專(zhuān)業(yè)合作社由村里12人發(fā)起成立,成員出資總額52.7萬(wàn)元,對村里閑置資產(chǎn)進(jìn)行統一開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理。 (2)村集體與專(zhuān)業(yè)旅游公司共同開(kāi)發(fā) 村集體通過(guò)引入外來(lái)資金的形式,與專(zhuān)業(yè)的旅游開(kāi)發(fā)公司合作,對村里的閑置資產(chǎn)進(jìn)行統一的整合開(kāi)發(fā)。這種開(kāi)發(fā)形式解決了資金的問(wèn)題,并且開(kāi)發(fā)建設相對專(zhuān)業(yè),能夠更好的把握市場(chǎng)需求,有針對性的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。村集體可與專(zhuān)業(yè)旅游公司組成旅游合作社,通過(guò)合作社負責資源整合和統一開(kāi)發(fā)。如密云山里寒舍,由北京北莊旅游開(kāi)發(fā)公司和村集體共同成立北莊鎮干峪溝旅游合作社,合作社為合作開(kāi)發(fā)(股東單位)單位,負責資源整合、開(kāi)發(fā)及提供配套服務(wù)。
2、開(kāi)發(fā)要點(diǎn)
(1)鄉味保留與展現,最大程度展現鄉村風(fēng)貌 建筑材質(zhì)鄉土化:度假鄉居的改造講求文化性、鄉土性,外表古樸陳舊,與周?chē)h(huán)境融為一體,不突兀,不張揚。改造過(guò)程中最大限度地使用當地材質(zhì),如石材、木料、稻草等,盡力呈現傳統民居形態(tài),營(yíng)造濃郁的鄉味建筑。 完全以當地材料改造的山里寒舍一角 旅游體驗鄉土化:旅游體驗雖是度假鄉居的軟性資源,卻涉及深入內心的情感反饋。在旅游體驗活動(dòng)的開(kāi)發(fā)中,要最大限度的利用村落中的鄉土資源,如農田、果園、鄉村家禽等小動(dòng)物,以及生產(chǎn)生活工具、場(chǎng)景等,配套現代休閑理念,形成極具鄉土性的鄉村體驗產(chǎn)品,提升游客的度假情致。 度假氛圍鄉土化:度假鄉居,以“鄉味”為氛圍基底。一方面展現鄉村原生態(tài)景觀(guān),古樹(shù)老井山花、石磨草屋籬笆,營(yíng)造出濃郁的鄉土意境;另一方面,最大限度的保留鄉村原有的生活狀態(tài)和生活氣息,將鄉村居民的生產(chǎn)生活狀態(tài)作為重要的無(wú)形資產(chǎn),耕種的村民、喂家禽的農婦以及房前屋后休息的老人,都是鄉村景觀(guān)的重要組成部分。 山里寒舍當地人家飼養的家畜 (2)高端品質(zhì)度假,最大程度提供舒適奢華體驗 滿(mǎn)足度假功能,是度假鄉居模式的重要特征,也是鄉村旅游升級的重要表現。在追求鄉土、質(zhì)樸的同時(shí),兼顧度假的品質(zhì)與舒適。外舊內新、外樸質(zhì)內奢華的反差組合,更營(yíng)造出獨特的度假體驗。 (三)專(zhuān)業(yè)管理方式—資產(chǎn)運營(yíng)管理
1、運營(yíng)主體
(1)專(zhuān)業(yè)運營(yíng)管理公司 在對閑置資產(chǎn)進(jìn)行統一整理和開(kāi)發(fā)的基礎上,可以引進(jìn)專(zhuān)業(yè)的酒店運營(yíng)管理公司進(jìn)行運營(yíng)管理。這類(lèi)公司對酒店有著(zhù)專(zhuān)業(yè)的運營(yíng)管理理念,可以有效、專(zhuān)業(yè)的管理鄉村酒店,以獲取相應的收益。如山里寒舍專(zhuān)門(mén)引入了馬來(lái)西亞雪邦黃金海岸酒店管理公司對其進(jìn)行日常管理和運營(yíng)。 (2)村集體統一運營(yíng)管理 村集體可以通過(guò)合作社的形式,對度假鄉居進(jìn)行統一經(jīng)營(yíng)管理。由合作社統一進(jìn)行結算,統一分配客源,在利益分配上以逐年遞增的形式,為入社的閑置農宅合作社農戶(hù)分配紅利和租金,從而防止惡性競爭。
2、運營(yíng)要點(diǎn)
(1)全力塑造度假品牌 運營(yíng)管理過(guò)程中,有意識地進(jìn)行度假品牌培育和塑造,力求以成功特色的項目開(kāi)發(fā),打造鄉村旅游度假品牌,以完善的運營(yíng)管理,塑造品牌,并逐漸實(shí)現品牌延伸和品牌輸出,在一定區域內進(jìn)行品牌復制。 (2)充分調動(dòng)農民積極性 一方面,讓農民充分參與其中。優(yōu)先考慮本地現有居民以及返鄉居民就業(yè),并積極組織農民培訓,調動(dòng)農民的積極性;項目開(kāi)發(fā)充分利用鄉村現有資源,在力求不改變居民生產(chǎn)生活方式的基礎上,為農民帶來(lái)收益。 另一方面,讓農民真正獲得收益。從農民角度出發(fā),制定切實(shí)能夠滿(mǎn)足農民利益的相關(guān)政策,進(jìn)而激發(fā)農民參與旅游開(kāi)發(fā)的熱情。 (四)三方效益共贏(yíng)—鄉村效益升級
1、投資開(kāi)發(fā)商——經(jīng)濟效益與品牌效益
度假鄉居的成功開(kāi)發(fā)建設,一方面可以獲得應的經(jīng)濟回報,另一方面,隨著(zhù)項目的投資、開(kāi)發(fā)、運營(yíng)管理及營(yíng)銷(xiāo)推廣的系統化運作,會(huì )形成自身的度假品牌,在一定的區域內會(huì )逐漸形成品牌號召力,形成連鎖運營(yíng)模式,通過(guò)模式復制獲取更大的品牌效益。
2、農民——最直接的受益者
度假鄉居模式中,農民是最直接的受益者。其收入來(lái)源主要分為三部分,即租金收入、分紅收入及工資收入。
(1)租金收入 農民將閑置土地(宅地)、房屋等資產(chǎn)以租賃的形式流轉,果園、農園等的經(jīng)營(yíng)權也可一并外包,農民每年收取租金。比如山里寒舍,提供給農民的每個(gè)宅院年租金為6000元,每畝耕地年租金1000元,每5年遞增5%;果園等的租金每5年遞增20%。 (2)分紅收入 村民可通過(guò)房產(chǎn)、土地等方式入股,成為股東,每年不僅有固定的租金,年底還能按入股多少和項目的效益獲取一定的分紅。入股分紅有助于社區居民的持續參與。 (3)工資收入 度假鄉居模式的開(kāi)發(fā)建設為當地居民提供了大量的就業(yè)機會(huì ),推動(dòng)村民就地就業(yè)的進(jìn)程。隨著(zhù)大量工作崗位的釋放,如客房服務(wù)、安保巡邏、衛生保潔、農場(chǎng)耕作、果樹(shù)管護等,為村里的原住居民和在外打工的農民提供就業(yè)崗位 ,成為掙工資的新型農民。
3、鄉村——推動(dòng)鄉村升級發(fā)展
度假鄉居模式的建設過(guò)程中,會(huì )同時(shí)推進(jìn)鄉村公共交通、供水供電、垃圾和污水處理、通訊信息和勞動(dòng)就業(yè)服務(wù)等體系的建設,推動(dòng)鄉村公共基礎設施升級,使現代、文明的生活方式與農村田園牧歌式的傳統生活方式得到有機的融合,促進(jìn)鄉村的可持續發(fā)展。
模式借鑒
密云山里寒舍——從“空心村”
到鄉村度假區的華麗轉身
山里寒舍位于京城東北部的密云縣北莊鎮的干峪溝村,距離北京108公里,是一處由古村落改造成的鄉村酒店群。山里寒舍將整個(gè)村子的宅基地和農民的田地租用,約15公頃。預計在廢棄或閑置的宅基地上改造建設86套創(chuàng )意鄉村民居及15畝公共配套功能設施,形成山里寒舍創(chuàng )意鄉村休閑度假區,預計開(kāi)發(fā)的配套設施還包括會(huì )所、高爾夫球場(chǎng)、馬術(shù)場(chǎng)、SPA中心、會(huì )議中心、多功能娛樂(lè )中心、泳池、手工坊、農耕博物館、觀(guān)光車(chē)等。
1、“山前”——山里寒舍開(kāi)發(fā)前
由于地處偏遠,交通不便,干峪溝村村民逐漸外遷,導致大量民居閑置乃至荒廢,村內民居空置率高達80%,成為名副其實(shí)的“空心村”。干峪溝村戶(hù)籍人口僅有41戶(hù)71人,平均年齡超過(guò)60歲,常住人口不足20人。隨著(zhù)年齡結構逐漸老化,年輕勞動(dòng)力紛紛外出謀生,造成土地和山場(chǎng)無(wú)人打理,全村43處宅院,大多處于閑置狀態(tài),村莊日益凋敝,了無(wú)生機。
開(kāi)發(fā)前的干峪溝村
2、“山后”——山里寒舍開(kāi)發(fā)后
2013年,北莊旅游開(kāi)發(fā)公司,以50年租用、二套閑置房入股合作等形式,收租了村里廢棄或閑置的宅基地(或集體土地),對村落的供電、給排水、通訊、網(wǎng)絡(luò )等基礎設施進(jìn)行高規格建設,并將傳統民居院落改造成為高品質(zhì)的度假酒店,以“奢華與樸素混搭,舒適和自然結合”為特色,將城市化的星級酒店享受與鄉村自然寧靜的生活自然融合,并配套了游泳池、高爾夫、兒童游樂(lè )場(chǎng)等休閑度假項目,目前開(kāi)放的院落有20余座,入住價(jià)格從1500元至4000元不等。通過(guò)這一模式,村民不僅可以獲得穩定的租金,同時(shí)還成為山里寒舍的員工,獲得相應的工資收入,而干峪溝村的土地、果林等各類(lèi)資源也得到了系統盤(pán)活,昔日荒涼的空心村變身成為國際范的鄉村度假區。
進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設后的干峪溝村
山里寒舍成功之路
1、有效的土地流轉
在“山里寒舍”的帶動(dòng)下,干峪溝成立了旅游專(zhuān)業(yè)合作社,著(zhù)眼于干峪溝村獨特的自然人文資源以及特殊的旅游市場(chǎng)需求,有效推動(dòng)土地、房屋流轉,在不改變所有權前提下,村民以房屋、果樹(shù)、土地入社,化零為整,委托企業(yè)統一管理。利用這些廢棄或閑置的宅基地(或集體土地),以50年租用、二套閑置房入股合作等形式,改造建設40套創(chuàng )意鄉村民居及15畝公共配套功能設施,形成了山里寒舍創(chuàng )意鄉村休閑度假區。
2、最鄉土的資產(chǎn)升級開(kāi)發(fā)
山里寒舍最大的特點(diǎn)就是具有鄉村的原始生態(tài)特征,開(kāi)發(fā)不破壞當地環(huán)境,保留了原有的古老建筑外貌。在開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中,最大限度地使用當地的石材和木料,最大限度地保護民居的原始狀態(tài)。酒店房間在原有老房基礎上改造裝修而成,從外面看還是村民老宅,木門(mén)、木窗、椽子、石頭院墻等都得到保留。而室內卻別有洞天,糅合了中西設計,融合了古樸與現代理念,創(chuàng )建了古樸而不失現代化的混搭風(fēng)。五星級的客房及衛浴設施,中西餐廳,無(wú)線(xiàn)網(wǎng)絡(luò )覆蓋,是最鄉土的資產(chǎn)升級模式。
古樸而不失現代化的山里寒舍
3、 有力調動(dòng)農民積極性
(1)最大限度保障農民權利 北莊旅游開(kāi)發(fā)公司與干峪溝村村民簽署了一份為期20年的委托經(jīng)營(yíng)合同。20年之后,如果村民對現有的經(jīng)營(yíng)狀況和收益表示滿(mǎn)意,可通過(guò)召開(kāi)村民代表大會(huì )的形式,優(yōu)先續租給開(kāi)發(fā)企業(yè)。開(kāi)發(fā)若干年后,根據村民意愿,項目經(jīng)營(yíng)權、基礎設施、房屋和土地使用權將一并交回他們手中,也可以繼續委托開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)。這種模式,最大限度地保障了農民的土地所有權。 (2)最大程度確保農民收益 山里寒山為居民提供了租金、分紅以及工資等多種收益形式,全村人均年收入達2萬(wàn)多元,在企業(yè)就業(yè)的社員年收入超過(guò)5萬(wàn)元。出租房屋、土地、果園等均可以獲得租金,還可以入股合作社,按照經(jīng)濟效益和入股比例獲取一定的分紅,另外北莊鎮政府還監督企業(yè)為村民優(yōu)先安排社員就業(yè),為農民帶提供土建維修、客房服務(wù)、安保巡邏、衛生保潔、農場(chǎng)耕作、果樹(shù)管護等力所能及的工作。山里寒舍還吸引了本地青年回流?,F在山里寒舍的客房部主管、餐飲部主管、大客戶(hù)經(jīng)理,都是北莊鎮土生土長(cháng)的子弟。 從目前初具規模的鄉村旅游綜合體來(lái)看,相應的商業(yè)配套設施或多或少都存在不足或者品質(zhì)不夠等問(wèn)題,成為鄉村旅游綜合體發(fā)展的短板。未來(lái)發(fā)展,要結合鄉村生態(tài)環(huán)境、生態(tài)景觀(guān)等生態(tài)優(yōu)勢,可分期、分步、合理的建設生態(tài)化鄉村休閑度假酒店、鄉村特色商業(yè)街、鄉村MALL等商業(yè)設施,作為鄉村旅游綜合體的商業(yè)配套板塊,綜合性的體現生活、休閑、購物、娛樂(lè )等多項功能,為整個(gè)區域提供較高品質(zhì)的服務(wù)。
來(lái)源:中國房地產(chǎn)O2O商學(xué)院
組委會(huì )聯(lián)系方式
項目一組
盧毅 殷鋒
座機:020-61198842 座機:020-62139606
手機:137 1143 0398 手機:185 6528 2359
Q Q:323201814 Q Q:1684672007
黃祺
座機:020-62139602
手機:138 2547 5605
Q Q: 2724397436
項目二組
李健銘 梁建林
座機:020-61198891 座機:020-62139604
手機:158 1708 8364 手機:155 2139 4660
Q Q:3544579318 Q Q:516165433
項國澳
座機:020-62139624
手機:135 8050 2528
Q Q:3275574349
市場(chǎng)部·媒體合作
郭穗豐 鄧海蓮
座機:020-61198886 座機:020-61198851
手機:134 1817 7414 手機:132 6513 8198
Q Q:3229177657 Q Q:2135571196
江彩霞
座機:020-62139617
手機:159 1574 4203
Q Q:3197096891
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